Housing Tenure in the Nordic Countries – A Comparison of Rights and Obligations

Authors

• Lisa Bergsten KTH Royal Institute of Technology, Real Estate Planning and Land Law
• Jenny Paulsson

DOI:

https://doi.org/10.30672/njsr.120719

Abstract

The necessity of housing tenure and ‘variation’ in tenures for a well-functioning housing market is often emphasized. This paper examines and compares different forms of housing tenure in four Nordic countries: Denmark, Finland, Norway, and Sweden. The Bundle of Rights theory has been used as a theoretical framework to clarify the content of the chosen tenures. Generally, the results suggest that owner-occupied housing possesses the most extensive rights; tenures based on indirect ownership also include far-reaching rights in many regards, while rented housing is the most restricted. However, significant differences can be identified between the different countries within these categories.

References

Alchian, A. and Demsetz, H. (1973). The Property Right Paradigm. The Journal of Economic History, 33(1), 16–27. DOI 10.1017/S0022050700076403

Andelsägarbolaget (n.d). Delägarboende möjliggör blandade upplåtelseformer utan ombildning till bostadsrätt. https://www.andelsagarbolaget.se/

Andersen, H. (2011). Motives for Tenure Choice during the Life Cycle: The Importance of Non‐Economic Factors and Other Housing Preferences. Housing, Theory and Society, 28(2), 183–207. DOI 10.1080/14036096.2010.522029

Ben-Shahar, D. (2007). Tenure Choice in the Housing Market: Psychological versus economic factors. Environment and Behavior, 39(6), 841–858. DOI 10.1177/0013916506297829

Bengtsson, B., Annaniassen, E., Jensen, L., Ruonavaara, H., and Sveinsson, J. R. (2013). Varför så olika; Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus (2nd edn.). Égalité.

Bengtsson, B., Hager, R., and Victorin, A. (2022). Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom (10th edn.). Norstedts Juridik.

Bergström, S. (1956). Om begreppet äganderätt i fastighetsrätten. Svensk Juristtidning, 10, 145–162.

Bernitz, U. (2007). What is Scandinavian law? Concept, characteristics, future. Scandinavian studies in law, 50(1), 13–30.

Björkdahl, E. P. (2020). Hyra, arrende och bostadsrätt (2nd edn.). Iustus.

Blok, P. (1995). Ejerlejligheder (3rd edn.). Jurist- og Økonomforbundets Forlag.

Brattström, M. (1999). Läga: lägenhet med äganderätt. Iustus.

Bååth, O. (2015). Report for Sweden. TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe.

Çağdaş, V., Stubkjær, E., de Vries, W. T., Van der Merwe, C., Paasch, J., Paulsson, J., Schwery, N., Ploeger, H., Isikdag, U., and Kara, A. (2018). Co-ownership shares in condominium: A comparison across jurisdictions and standards. In Proceedings of the 6th International FIG 3D Cadastre Workshop (217–242). International Federation of Surveyors (FIG).

Danmarks Statistik. (2022). BOL101: Boliger efter område, beboertype, anvendelse, udlejningsforhold, ejerforhold or opførelsesår. https://www.statistikbanken.dk/BOL101

Drew, R. B., and Herbert, C. E. (2013). Postrecession drivers of preferences for homeownership. Housing Policy Debate, 23(4), 666–687. DOI 10.1080/10511482.2013.823880

Dreyer, K., and Simiab, A. (2016). Ejerlejligheder og andelsboliger. Karnov Group.

Eberle, E. J. (2011). The methodology of comparative law. Roger Williams UL Rev., 16, 51.

Edlund, H. H., & Grubbe, N. (2019). Boliglejeret (3rd edn.). Karnov Group.

Ekbäck, P. (2009a). Private, common, and open access property rights in land - An investigation of economic principles and legislation. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, 6(2), 57–74.

Ekbäck, P. (2009b). Rätten att ansöka om ändrad markanvändning: En studie av rådighetskrav inom fastighetsrätten. Svensk Juristtidning, 94(9), 929–945.

Ekbäck, P. (2019). Mot en digitaliserad samhällsbyggnadsprocess: Analys av rättsliga strukturer vid förändring av fastighetsindelning, äganderätt (markägare) och markanvändning (TRITA-ABE-RPT-1839). Kungliga Tekniska Högskolan.

Elsinga, M. (2012). Intermediate housing tenures. International Encyclopedia of Housing and Home, 124–129. Elsevier.

Falkanger, T., Reusch, M., and Eriksen, G. (2021). Eiendomsrett. Store Norske Leksikon. https://snl.no/eiendomsrett

Glenn, H. P. (2006). Comparative Legal Families and Comparative Legal Traditions. In Reimann and Zimmermann (Eds.), The Oxford handbook of comparative law (p. 421–440). Oxford University Press.

Granath Hansson, A., Ekbäck, P., and Paulsson, J. (2021). The Sliding Scale between Usufruct and Ownership: The Example of Swedish Multi-Family Housing. Land, 10(3), 311. DOI 10.3390/land10030311

Grander, M. (2020). Allmännyttan och jämlikheten: Svensk bostadspolitik vid vägskäl? SNS förlag.

Göteborgs Stad. (November 2014) Bostadsförsörjning i Göteborg: -nuläge och framtida inriktning.

Halme, P., Still, M., and Vitikainen, A. (2006). Finland in Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Kort & Matrikelstyrelsen.

Hansson, S-O. (2010). Äganderätt ur begreppslig och etisk synvinkel. Kungliga Tekniska Högskolan.

HSB. (n.d.). Köp halva lägenheten – Bo i hela. https://www.hsb.se/globalassets/kampanjsajter/dela/produktblad-hsb-dela.pdf

Indenrigs- og Boligministeriet. (27 december 2006). Normalvedtægt for en privat andelsboligforening. https://im.dk/Media/7/1/normalvedtaegt_final-a.pdf

Indenrigs og boligministeriet. (n.d.a). Vedligeholdelse. https://im.dk/arbejdsomraader/almene-boliger-og-parallelsamfundslovgivning-/almene-boliger/vedligeholdelse-ogforbedringer/vedligeholdelse

Indenrigs og boligministeriet. (n.d.b). Forbedringer. https://im.dk/arbejdsomraader/

almene-boliger-og-parallelsamfundslovgivning-/almene-boliger/vedligeholdelse-ogforbedringer/forbedringer

Julstad, B. (2006). Sverige in Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Kort & Matrikelstyrelsen.

Juul-Sandberg, J. (2014a). Tenant’s Rights Brochure for Denmark. TENLAW: Tenency Law and Housing Policy in Multi-level Europe.

Juul-Sandberg, J. (2014b). Report for Denmark. TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe-National

Kalbro, T., Lind, H. and Lundström, S. (2009). En flexibel och effektiv bostadsmarknad – problem och åtgärder (Rapport 4:111). Kungliga Tekniska Högskolan. Fastigheter och byggande.

Karlberg, B. and Victorin. (2001). Upplåtelseformer för bostäder i Norden. In Lujanen (Ed.), Boende och bostadspolitik i Norden (p. 65–84). Nordic Council of Ministers.

Kettunen, H., and Ruonavaara, H. (2021). Rent regulation in 21st century Europe. Comparative perspectives. Housing Studies, 36(9), 1446–1468. DOI 10.1080/02673037.2020.1769564

Kopsch, F. (2019). Reglering av hyresmarknader (Rapport 2019/1). Finanspolitiska rådet.

Kristiansen, B. (2006). Danmark in Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Kort & Matrikelstyrelsen.

Lantmäteriet (2009). Ägarlägenheter – Information till lantmäterimyndigheterna.

Lantmäteriet. (2022). Fastighetsregistret årsstatistik 2021. https://www.lantmateriet.se/contentassets/c1d61031f786423cb72a0529bd5d2e2d/arsstatistik_2021.pdf.

Lujanen, M. (2010) Legal challenges in ensuring regular maintenance and repairs of owner‐occupied apartment blocks, International Journal of Law in the Built Environment 2(2), 178‐197. DOI 10.1108/17561451011058807.

Lujanen, M. (2017). Here and there, Limited liability housing companies - an international comparison. The Real Estate Federation, 5–9

Malmö Stad. (2018). Handlingsplan för bostadsförsörjning: Malmö stads riktlinjer för bo-stadsförsörjningen 2018–2022. https://malmo.se/Stadsutveckling/Tema/Bostadsbyggande/Planering-for-bostader.html

Marcuse, P. (1994). Property rights tenure and ownership: towards clarity in concept. In Danermark, B., & Elander, I. (Eds.) Social rented housing in Europe: Policy, Tenure and Design (p. 21–36). Delft University Press. Miljöministeriet. (2016). Allemansrätten: Lagstiftning och praxis (Brochure).

Mills, E.S. (1990). Housing Tenure Choice, Journal of Real Estate Finance and Economics 3(4), 323–331. DOI 10.1007/BF00178856

Nielsen, K. G., and Edlund, H. H. (2021). Untying built-in knots in Danish condominium law: A balancing of interests. In Condominium Governance and Law in Global Urban Context, (p. 144–157). Routledge.

Norberg, P., & Juul-Sandberg, J. (2016). Rent control and other aspects of tenancy law in Sweden, Denmark and Finland: how can a balance be struck between protection of tenants’ rights and landlords’ ownership rights in welfare states? Paper presented at The European Network for Housing Research Conference, Belfast, United Kingdom.

Nordisk ministerråd. (1997). Nordisk bustadrett (TemaNord 1997:594). Nordisk ministerråd.

OBOS. (n.d). OBOS Deläga gör bostadsköpet möjligt. https://obos.se/medlem/delaga/

Paulsson, J. (2007). 3D property rights: an analysis of key factors based on international experience [Doctoral thesis, Kungliga Tekniska Högskolan].

Paulsson, J. (2017). Förvaltning av ägda lägenheter i flerbostadshus. In Hullgren and

Wilhelmsson (Eds.) Bostad 2.0 – En bostadsmarknad för alla (TRITA-FOB-RAPPORT 2017:4, p. 137–143). Kungliga Tekniska högskolan.

Peczenik, A. (1995). Juridikens teori och metod: en introduktion till allmän rättslära. Fritze.

Proposition (2008/09:91). Ägarlägenheter. Swedish Government Bill.

Proposition (2020/21:201). Stärkt skydd för hyresgäster. Swedish Government Bill.

Ralli, T. (2014). Tenant’s Rights Brochure for Finland. TENLAW: Tenency Law and Housing Policy in Multi-level Europe.

Reitz, J. C. (1998). How to do comparative law. The American Journal of Comparative Law, 46(4), 617–636. DOI 10.2307/840981

Riksbyggen (n.d.) Hyrköp – Hjälper unga till bostad. https://www.riksbyggen.se/bostad/hyrkop/.

RP 205/2017 rd. Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lagstiftning om tredimensionella fastigheter. Finnish Government Bill.

RP 304/1994 rd s. Regeringens proposition till Riksdagen med förslag till nya hyreslagar och till ändring av lagar i anslutning till dem. Finnish Government Bill.

Ruonavaara, H. (1993). Types and forms of housing tenure: Towards solving the comparison /translation problem. Scandinavian Housing and Planning Research, 10(1), 3–20. http://dx.doi.org/10.1080/02815739308730315.

Ruonavaara, H. (2005). How Divergent Housing Institutions Evolve: A Comparison of Swedish Tenant Co‐operatives and Finnish Shareholders’ Housing Companies. Housing, Theory and Society, 22(4), 213–236. http://dx.doi.org/10.1080/14036090500375373.

SCB (2021). Boende i Sverige. https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/boende-i-sverige/.

Sevatdal, H., and Hegstad, E. (2006). Norge in Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Kort & Matrikelstyrelsen

Snare, F. (1972). The Concept of Property. American Philosophical Quarterly, 9(2), 200–206.

SOU (1982:40). Ägarlägenheter. Swedish Government Offices.

SOU (2002:21). Att äga sin lägenhet. Swedish Government Offices.

SOU (2015:48). Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen. Långtidsutredningen 2015. Swedish Government Offices.

SSB (2022). Boforhold, registerbasert. https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/boligog-boforhold/statistikk/boforhold-registerbasert.

Statistik centralen. (2022). Boende och byggande. https://www.stat.fi/tup/suoluk/suoluk_asuminen_sv.html#Bost%C3%A4der%20och%20boendef%C3%B6rh%C3%A5llanden.

Stockholms stad (2020). Riktlinjer för bostadsförsöjning 2021–2024. https://start.

stockholm/globalassets/start/om-stockholms-stad/politik-och-demokrati/styrdokument/riktlinjer-for-bostadsforsorjning-2021–2024.pdf.

Stubkjær, E. (2003). Ejendomsret til fast ejendom i Danmark. In Julstad (Ed.): Fastighetsbegreppen i de nordiska länderna (35–65). Lantmäteriverket.

Sørvoll, J. (2014). The Politics of Cooperative Housing in Norway and Sweden 1960–1990 (1945–2013). The Swedish Deregulation of 1968 and the Norwegian liberalization of the 1980s. [Doctoral thesis, University of Oslo].

Sørvoll, J., and Bengtsson, B. (2018). The Pyrrhic victory of civil society housing? Cooperative housing in Sweden and Norway. International journal of housing policy, 18(1),124–142. https://doi.org/10.1080/14616718.2016.1162078.

Taraldrud, K.E. (2016). Oversikt over rettigheter til fast eiendom. Cappelen Damm.

Thellufsen, C (Ed.). (2009). Erfaringer med 3D-matrikler i de nordiske lande. Fællesnordisk rapport udarbejdet i samarbejde mellem de nordiske matrikelinstitutioner efter opdrag fra de nordiske matrikelchefer. Kort & Matrikelstyrelsen, København

Van Der Merwe, C. (Ed.). (2015). European condominium law. Cambridge University Press.

Vestergaard, H., and Scanlon, K. (2014). Social housing in Denmark. In Scanlon, Whitehead and Fernández Arrigoitia (Eds.) Social housing in Europe, 77–90. Wiley-Blackwell.

Victorin, A. and Flodin, J. (2020). Bostadsrätt: med en översikt över kooperativ hyresrätt (5th edn.). Iustus.

Viitanen, K. (2000). Finsk reglering av byggnadsmark i ett internationellt perspektiv. [Doctoral thesis, Kungliga Tekniska Högskolan].

Viitanen, K., Palmu, J., Kasso, M., Hakkarainen, E., and Falkenbach, H. (2003). Real estate in Finland. Helsinki University of Technology, Espoo.

Wyller, C. F. (2009). Boligrett (5th edn.). Eget forlag.

Zweigert, K., Kötz, H., Weir, T., Kötz, H., and Weir, T. (1998). Introduction to comparative law (3rd edn.). Clarendon press.